Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Глава 34 ГК РФ. Аренда (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.
На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.
Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.
Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.
Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.
Срок аренды и срок действия договора: в чем разница?
Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.
- Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
- Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.
Договоры аренды бывают срочные и бессрочные — в зависимости от того указан в тексте конкретный срок аренды или нет. Срочные договоры подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Если срок договора аренды нежилого помещения менее одного года, то он считается краткосрочным, если более одного года — долгосрочным.
Основные положения долгосрочной аренды закреплены в Гражданском Кодексе РФ.
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
-
договор субаренды;
-
договор аренды квартиры;
-
договор аренды нежилого помещения;
-
договор аренды автомобиля;
-
договор аренды транспортного средства;
-
договор аренды жилого помещения;
-
договор аренды оборудования;
-
договор аренды земельного участка;
-
договор аренды гаража;
-
договор финансовой аренды (лизинг);
-
договор аренды предприятия;
-
договор аренды имущества;
-
договор аренды с правом выкупа.
Какие условия должны содержаться в договоре аренды на неопределенный срок
Исходя из положений закона, договор аренды на неопределенный срок должен содержать следующие условия:
- Предмет. Передаваемое по договору право пользования и владения или только право владения объектом аренды.
- Объект. Наименование и характеристики арендуемого объекта недвижимости, позволяющие идентифицировать его. Отметим, что согласно п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 правомерно возведенное здание (сооружение) также считается объектом недвижимости в том числе до регистрации права собственности на него лица, в законном владении которого оно находится.
- Права и обязанности сторон. Основными являются права и обязанности арендодателя по передаче имущества и внесение арендатором платы за его использование.
- Субаренда. Право арендатора передавать арендуемое имущество в поднаем. Согласно п. 54 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, если арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 Кодекса), считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться как согласие на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 Кодекса).
- Иные условия по желанию сторон.
Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок
Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Но анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено.
5.1. Вывод из судебной практики: Условия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут предусматривать полного исключения права каждой из сторон на отказ от такого договора.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”
“…3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.
Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер…”
5.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель не может отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Примечание: В приведенных ниже Постановлениях суды указали, что отказ арендодателя от договора аренды является злоупотреблением правом.
Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок
Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем уведомления другой стороны о соответствующем отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.
В судебной практике возникают споры относительно того, считается ли арендатор надлежащим образом уведомленным, если он получил уведомление о рассмотрении спора о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и какими доказательствами может быть подтверждено получение такого уведомления.
Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.
Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица”.
В некоторых случаях арендатор, получив отказ арендодателя от договора, не освобождает арендованное имущество, полагая, что, пока запись о прекращении договора не внесена в ЕГРП, он вправе пользоваться имуществом. Иногда возникают ситуации, когда арендатор ссылается на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК РФ).
7.1. Вывод из судебной практики: Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Энциклопедия решений. Срок договора аренды
Срок договора аренды
Согласно ст. 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. По общим правилам, установленным ст. 190 ГК РФ, срок можно определить путем указания на:
— календарную дату действия договора;
— количество лет (месяцев, недель, дней, часов);
— событие, которое неизбежно должно наступить.
[2]
При определении срока договора аренды указанием на событие необходимо иметь в виду следующее. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Срок договора аренды недвижимого имущества является определяющим фактором государственной регистрации договора аренды.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, например, предельный срок договора аренды установлен ГК РФ в отношении договора проката — до 1 года (п. 1 ст. 627).
В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В ряде случаев договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный путем проведения конкурса или аукциона, может быть заключен на новый срок без проведения торгов. Это возможно при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор аренды не устанавливает иные правила, и срок действия этого договора не ограничен законодательством РФ (ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Если для такого договора законодательством установлен максимальный срок, он исчисляется с даты заключения (ст. 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. По истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным (п. 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Регистрация договора аренды нежилого помещения
Договор аренды нежилого фонда может быть заключен на срок:
- менее 12 месяцев;
- более 12 месяцев;
- на неопределенный срок.
Отсутствие оговоренного срока действия договора предполагает заключение соглашения на неопределенный промежуток времени, что дает право каждой из сторон отказаться от сделки, поставив об этом в известность другую сторону не позднее, чем за 3 месяца. Государственной регистрации подлежат договора по аренде нежилого фонда, заключенные сроком более, чем на 1 год. Сделка по аренде нежилого помещения считается полностью завершенной только после окончания ее регистрации в государственных органах. Не требуется официальной регистрации в Росреестре договора в случаях:
- если срок действия договора составляет менее 1 года;
- если договор был возобновлен после раннего отказа от сделки;
- если договор аренды автоматически пролонгируется после окончания первоначального срока действия.
Для того, чтобы сделка по аренде коммерческого объекта недвижимости была полностью завершена, в Росреестр необходимо предоставить следующие документы для регистрации договора аренды нежилого помещения:
- документы, удостоверяющие личности участников соглашения;
- заявление от обеих сторон;
- оригинал договора по аренде нежилого помещения между юридическими лицами или ИП;
- документы, подтверждающие право собственности на арендуемое помещение;
- учредительные документы организации (предоставляются в случае, если один из участников или оба участника соглашения являются юридическим лицом);
- подробное описание помещения, передаваемого в аренду, поэтажный план здания;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- другие документы, которые могут быть затребованы в каждом конкретном случае.
Необходима ли регистрация
Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.
Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.
Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.
Порядок регистрирования договора аренды
Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:
- кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
- сам договор;
- заявление о регистрации соглашения.
Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.
Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.
Дополнительное соглашение к документу
По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.
Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:
- Продления срока аренды
- Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
- Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.
Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.
Срок хранения договора аренды
Время хранения письменных контрактов аренды коммерческой недвижимости определяется Приказом Минкультуры от 25.08.2010 № 558. В соответствии с ним (п. 436) письменные договоренности должны храниться в течение 5 лет после истечения срока их действия.
Например, если последний день действия аренды нежилого помещения – 20 декабря 2018 года, то храниться текст должен до 21 декабря 2023 года.
Архивные документы организаций могут понадобиться проверяющим и контролирующим органам в ходе документарных проверок.
Период действия аренды нежилого помещения влияет не только на период действия договоренностей сторон в пространстве, но и на необходимость регистрации документа в ЕГРН, а также на способы расторжения договора. При этом нормативно не установлено каких-либо обязательных к соблюдению сроков времени, поэтому данный вопрос стороны решают полностью по своей воле и усмотрению.
Дополнительную консультацию по оформлению договора аренды вы можете получить на бесплатной консультации. Запись через форму консультанта на нашем сайте.
Также рекомендуем узнать про возможность приобретения нежилой недвижимости в ипотеку по программе «Коммерческая ипотека в Сбербанке».
Срок действия договора аренды нежилого помещения: образец, регистрация и пролонгация в 2021 году
Самым распространенным вариантом, как продлить договор, является автоматическая пролонгация. Если в тексте соглашения прописано, что договор продлевается автоматически на новый срок при отсутствии у сторон возражений, то никаких дополнительных бумаг в данном случае подписывать не требуется. Это очень удобный способ, поскольку экономится время на документооборот.
- по соглашению сторон – в любое время;
- по инициативе одной из сторон – путем одностороннего внесудебного отказа, если такая возможность была предусмотрена контрактом и если сторонами выступают предприниматели или организации (не физические лица без статуса ИП);
- по инициативе одной из сторон в судебном порядке, если другая сторона нарушает договоренности, и с обязательным направлением досудебной претензии.
| Орган | Нормативный срок |
| Росреестр | 7 рабочих дней |
| МФЦ | 9 рабочих дней |