Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Таунхаус или квартира: что выбрать для лучшей жизни?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В основной своей массе поселки с таунхаусами относятся к комфорт-классу. Если брать Новорижское и Рублево-Успенское направления, то там можно говорить о бизнес- и даже элит-классе. В число поселков с таунхаусами принято включать все моно- и мультиформатные поселки, на территории которых строятся таунхаусы.
Таунхаусы в Подмосковье
Сейчас на загородном рынке Подмосковья, по данным компании «Инком-Недвижимость», осталось 69 поселков с таунхаусами, 1,9 тыс. лотов в первичной продаже. Типичная этажность — два — два с половиной этажа. Средняя площадь — 185 кв. м + 2,7 сотки (прилегающий земельный участок). В стандарт-классе цены начинаются от 10 млн руб., в элитном — в среднем 55 млн руб. Больше всего таунхаусов на первичном рынке представлено в сегментах стандарт и комфорт — 16% и 52% соответственно. Еще 15% представлено в бизнес-классе, в премиум-классе — 12%, в де-люкс — 5%.
Наибольшее число таунхаусов на первичном рынке продается на Новорижском шоссе — 28%, далее следуют Калужское — 9%, Дмитровское — 9%, Каширское — 8%, Киевское — 8%, Ленинградское — 7%, Ильинское — 7%. Остальной объем предложения в небольших долях распределен по другим направлениям от столицы.
Таунхаус или квартира: юридические тонкости сделки
Рассмотрим некоторые юридические аспекты такой сделки, как приобретение жилья в таунхаусе. Эту недвижимость следует оформлять в долевую собственность. Таунхаус – это строение, разделенное на секции, каждая из которых продается конкретному собственнику. Перед тем как заключить сделку, необходимо обратить внимание на документы, касающиеся собственности на землю. Владелец отдельной секции не всегда является хозяином земельного участка, который к ней прилегает.
В отечественном законодательстве нет такого понятия – таунхаус. Квартира в обычном многоэтажном доме оформляется в собственность точно таким же образом, как и это жилье. ТСЖ является собственником земли, на которой построен таунхаус. Поэтому собственники таунхаусов могут благоустраивать примыкающую к ним территорию, но им запрещено строить здесь капитальные сооружения.
В каждом жилом комплексе свои правила, ознакомиться с которыми желательно заблаговременно. Часто налагается запрет на изменение архитектуры здания или примыкающей к дому территории. Или, например, посадить цветы или установить скамейку можно, а забор – нет. Как грамотно осуществить продажу недвижимости в таунхаусе? Первым делом сообщаете об этом остальным собственникам, у них в этом вопросе приоритет. Если желающих выкупить вашу секцию не находится, можно заключать сделку с обычным покупателем.
— Таунхаусы — относительно новый для России формат жилья, целевая аудитория которого довольно ограничена. В последние годы интерес к таунхаусам возрастает и у девелоперов, и у покупателей, вышедшие на рынок проекты демонстрируют неплохую динамику. Однако в дальнейшем строительство таких объектов вряд ли приобретет массовый характер, таунхаусы так и останутся штучным товаром. Это обусловлено двумя причинами: высокой стоимостью по сравнению с квартирами и не очень широкой аудиторией такого предложения.
Потенциальные покупатели таунхаусов — относительно состоятельные клиенты, поскольку такие лоты предполагают большую площадь и наличие собственного участка. При прочих равных таунхаусы дороже трехкомнатной квартиры в обычной многоэтажке. Однако по сравнению с собственным домом этот вариант дешевле. Средний класс в России не стал массовым, как в Европе или США, где именно эта категория — основные покупатели таунхаусов. В России таких клиентов немного, и в результате большинство может себе позволить только квартиру в новостройке, а обеспеченные покупатели предпочитают, скорее, индивидуальное домовладение. В итоге таунхаусы остаются штучным продуктом на московском рынке.
Где возводят таунхаусы, и кто выбирает такой вид жилья
В XIX веке в Англии, родине таунхаусов, такой тип домов строился только в городе. Позднее подобное жильё стало довольно популярно в Европе и Америке. Обычно таунхаусы, или, как их ещё называют, «блок-квартира», возводятся в центре или на окраине города, а также в пригороде. В России же подобный вид недвижимости появился сравнительно недавно и практически мгновенно перешёл в разряд элитного, что стало причиной его высокой стоимости. Российские строительные компании предпочитают возводить таунхаусы в специальных посёлках на расстоянии 10-20 км от города. Это обусловлено следующим:
- в пределах города довольно мало мест отводится под малоэтажное строительство;
- в России мало кому нравится соседство многоэтажных домов с таунхаусами;
- недвижимость в пригороде дешевле квартиры в центре города.
Таунхаус – выбор людей, которые предпочли бы жить в частном доме, но не имеют достаточно финансов на его строительство или покупку. Приобретение блок-квартиры позволяет получить комфортность проживания, которую обеспечивает загородный коттедж, и при этом сэкономить до 30% денежных средств. Также таунхаусы выбирают люди, желающие жить ближе к природе, но при этом иметь все блага цивилизации, и большие семьи, испытывающие дефицит жилплощади.
Плюсы и особенности таунхауса:
Если купить недвижимость в собственность на данный момент нет возможности, альтернативой станет аренда таунхаусов от хозяина. Отсутствие посредников при аренде позволит сэкономить приличную сумму. Также временное проживание позволит узнать все плюсы и минусы этого вида жилья.
При этом главным плюсом аренды будет более низкая стоимость в сравнении с арендой индивидуального дома, так как при формировании цены аренды закладываются расходы на обслуживание. Отопление, водоснабжение, охранная система, благоустройство территории делится на всех, отсюда и экономия.
Минусы носят скорее субъективный характер. Небольшая площадь земельного участка и близость проживания соседей в отличие от коттеджа. На этот счет каждый определяет для себя сам, какой тип жилья лучше.
Разберемся в формулировках
Для дома земельный участок должен иметь вид разрешенного использования «для размещения домов блокированной застройки».
На таком участке может размещаться жилой дом «… не предназначенный для раздела на квартиры, имеющего общие стены с соседними жилыми домами; не более трех этажей; не более 10 совмещенных домов; каждый предназначен для проживания одной семьи; расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования…».
В этом случае каждый таунхаус, в соответствии с позицией Минэкономрозвития, регистрируется как отдельный жилой дом на собственном земельном участке. Что можно увидеть на публичной кадастровой карте Росреестра.
Если продается квартира, то на земельный участок должно действовать разрешение «малоэтажная многоквартирная застройка….». Здесь разрешается строить многоквартирные дома до 4 этажей. Закон не запрещает построить двухуровневую квартиру с отдельным входом. В этом случае, с буквы закона, приобретается квартира. И для регистрирующих органов не будет разницы между домом в таком жилом комплексе или в центре города.
По факту и там, и там – таунхаус.
Достаточно распространены нестыковки в видах разрешенного использования земли и того, что там построено. Это уже вопрос внимательности покупателя.
Стоимость ремонта и отделочных работ в таунхаусе
На первичном рынке проекты с отделкой в сегменте таунхаусов единичны, но встречаются. Загородное жилье считается более индивидуализированным, чем квартира, поэтому предполагается, что владелец захочет творчески подойти к обустройству жилища, и типовой подход здесь не уместен. Это первое. Второе – отделка таунхауса невыгодна застройщикам, так требует крупных дополнительных вложений.
По сведениям г-на Яхонтова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), средняя стоимость отделки таунхауса (без учета затрат на отопление) составляет 25-30 тыс. руб. за квадратный метр. Таким образом, ремонт стометрового таунхауса обойдется в среднем в 3 млн рублей. Затраты на установку качественной отопительной системы составят около 1 млн рублей (типовой ремонт трехкомнатной квартиры – это 0.7-1.0 млн рублей).
Есть еще одна важная статья расходов, о которой забывают многие «неопытные» покупатели таунхаусов. Это – лестницы. Они должны не просто быть, а быть удобными, так как перемещаться между этажами вам придется постоянно. В подвал или к мансарде лестница также необходима. Как вы знаете, двухэтажные квартиры в Москве не особо прижились. Причина – как раз в этих пресловутых лестницах.
Как появились таунхаусы
Существует несколько версий появления малоквартирных домов коттеджного типа. Так или иначе все относят нас к Англии XIX столетия. Согласно первой версии, таунхаусы увидели свет благодаря обычным английским семьям, в которых повзрослевшие дети желали жить раздельно, но не располагали средствами для строительства или покупки отдельного дома. Поэтому рядом с домом делались пристройки, которые обеспечивали домочадцев изолированным местом проживания в шаговой доступности от родных.
Вторая теория гласит, что родоначальником нового типа застройки выступила английская аристократия, которая желала расширить свои владения в городских артериях. Но так как центральная часть города была и без того крайне застроена, то здания начали возводить между другими постройками, располагая их вплотную друг к другу. Кто бы ни стоял у истоков коттеджного дома, он сумел воплотить идею, которая быстро пришлась по вкусу другим слоям населения. А вскоре такой тип застройки позаимствовали соседние страны, и таунхаусы начали свое уверенное шествие по Европе.
Каковы юридические особенности владения таунхаусом
Как мы озвучили выше, малоэтажные дома коттеджного типа не определены на законодательном уровне, но ближе всего по характеристикам и правовому статусу к жилому дому блокированной застройки. В праве о свидетельстве может быть использована и формулировка, определяющая таунхаус как квартиру. Поэтому со статусом объекта желательно ознакомиться заранее в графе «предмет договора» в договоре купли-продажи или долевого участия. Статус недвижимости определяет, на какой земле может быть построен дом. Если объект располагается на участке, не предназначенном для подобного строительства, то постройка может быть признана незаконной и снесена.
Что касается земельного участка, на котором строят таунхаус, то среди основных возможны следующие варианты оформления придомовой территории — земля под малоэтажное жилое строительство или земля под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Если таунхаус попадает под категорию малоэтажных построек, то для него приемлем первый вариант. Вариант с ИЖС допустим, если каждая секция оформлена как индивидуальное здание с четко обозначенной территорией.
При индивидуальной застройке в придачу к квадратным метрам вы получаете в частную собственность земельный надел. Это значит, что причитающиеся квадраты земли вы можете использовать на свое усмотрение. Земля под малоэтажную застройку является общедомовой территорией, как в любом многоквартирном доме. То есть нарушать целостность облика и строить, например, технические помещения без согласования с соседями запрещено. А при продаже таунхауса прилегающая территория может быть приобретена собственниками других квартир по первоочередному праву.
Чем хороши и плохи таунхаусы: плюсы и минусы
В их пользу говорят следующие преимущества:
- Цена – дешевле, чем у частного дома, и это при площади, большей, чем у квартиры (за счет 2—3 этажей).
- Наличие земельного участка, пусть и не дотягивающего до дачного по количеству соток.
- Выделенное место на парковке и гараж (или возможность его построить) – то, что нужно автомобилистам.
- Удаленность от промышленных и загрязняющих атмосферу объектов – даже в пригороде гораздо чище, чем в центре, не говоря уже о просторах области.
- Близость к прекрасной природе – при особо удачном расположении еще и рядышком с лесом или озером.
- Свободная планировка и возможность беспрепятственного ее изменения по собственному желанию.
- Одинаковая социальная среда – соседи примерно равные между собой по классу и даже по интересам.
Отдельно нужно сказать о безопасности проживания: она выше, чем в многоэтажках, так как предусмотрен пост службы охраны с видеонаблюдением.
Достаточно удобный выбор для больших семей с детьми разных полов. Потому что можно не просто обустроить отдельные спальни для мальчишек и девчонок, но и разнести их территориально, разместив их на втором этаже, а на первом – организовать гостиную и кухню.
Правда, есть и негативные моменты, особенно существенные при сравнении с более традиционными видами загородной недвижимости. И если мы хотим действительно объективно рассматривать таунхаус, минусы тоже заслуживают нашего внимания.
Где возводят таунхаусы, и кто выбирает такой вид жилья
В XIX веке в Англии, родине таунхаусов, такой тип домов строился только в городе. Позднее подобное жильё стало довольно популярно в Европе и Америке. Обычно таунхаусы, или, как их ещё называют, «блок-квартира», возводятся в центре или на окраине города, а также в пригороде. В России же подобный вид недвижимости появился сравнительно недавно и практически мгновенно перешёл в разряд элитного, что стало причиной его высокой стоимости. Российские строительные компании предпочитают возводить таунхаусы в специальных посёлках на расстоянии 10-20 км от города. Это обусловлено следующим:
- в пределах города довольно мало мест отводится под малоэтажное строительство;
- в России мало кому нравится соседство многоэтажных домов с таунхаусами;
- недвижимость в пригороде дешевле квартиры в центре города.
Таунхаус – выбор людей, которые предпочли бы жить в частном доме, но не имеют достаточно финансов на его строительство или покупку. Приобретение блок-квартиры позволяет получить комфортность проживания, которую обеспечивает загородный коттедж, и при этом сэкономить до 30% денежных средств. Также таунхаусы выбирают люди, желающие жить ближе к природе, но при этом иметь все блага цивилизации, и большие семьи, испытывающие дефицит жилплощади.
Земельное законодательство России делает покупку такой недвижимости рискованной. Поэтому разберемся, что такое таунхаус в недвижимости с точки зрения правового поля. Он рассматривается как единая постройка, где существует общая долевая собственность. Каждый владелец по закону получает свою часть, по типу помещения в коммуналке. Таким образом, при последующей продаже такой доли могут возникнуть сложности. Это нужно понимать еще на этапе оформления документов. Есть еще несколько важных юридических тонкостей, которые надо выяснить перед покупкой.
Юридические моменты, которые важно выяснить
- Категория земли, где стоит постройка. Она может быть предназначена для ИЖС или сельскохозяйственного назначения. В последнем случае начинать оформлять сделку нельзя, велик риск лишиться права собственности.
- Наличие у компании-застройщика пакета разрешительной документации.
- Если строение не введено в эксплуатацию, надо убедиться в наличии прав на земельный участок под стройкой. Кроме того, нужно узнать, как именно позиционируется застройка: постройка с наделом земли или только здание.
Покупка таунхауса. На что обратить внимание
Основные рекомендации ничем не отличаются от стандартных советов при покупке любого другого жилья. Для начала необходимо определиться с бюджетом и ценовой категорией недвижимости, изучить проектную декларацию, получить информацию о застройщике, включая деловую репутацию. Ознакомиться с планом застройки и инфраструктурой района. Наличие кредитующих строительство крупных банков и его аккредитацию по ипотеке будет гарантией, что будущий дом построят в срок. Чтобы не стать жертвой мошенников не лишним обратиться за помощью в подготовке и оформлении документов к профессиональному юристу.
Стоит учесть тот факт, что право собственности на таунхаус не означает переход в собственность прилегающего земельного участка. Во многих городах России земельные участки выдаются в аренду. Когда объект сдан в эксплуатацию право на земельный участок переходит товариществу собственников. На землю под таунхаусом распространяются те же нормы, как на землю под многоквартирным жилым домом.
Внимание! Часто специалисты в области земельного законодательства советуют не вступать в долевую собственность на земельный участок с соседями, чтобы в будущем не было проблем с продажей либо получением кредита по ипотеке.
Если нет желания вникать в тонкости долевого строительства и ждать, можно рассмотреть такой вариант, как продажа таунхаусов от собственника. При покупке напрямую у собственника стоимость недвижимости существенно ниже, чем через агентство недвижимости. Помимо прочего будет возможность сразу увидеть готовое жилье и понять, насколько комфортна конкретная планировка комнат.
Для того чтобы окончательно быть уверенным в выбранном типе жилья для покупки желательно на несколько месяцев снять таунхаус от собственника.
В заключение стоит отметить, что доля таунхаусов на рынке недвижимости в будущем будет расти. Зарубежная мода достаточно широко распространилась по России. Застройщики и инвесторы понимают перспективность в данном направлении. Таким образом, следуя логике, можно сделать вывод о том, что вложение денежных средств в подобного рода недвижимость, принесет прибыль.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Каковы юридические особенности владения таунхаусом
Как мы озвучили выше, малоэтажные дома коттеджного типа не определены на законодательном уровне, но ближе всего по характеристикам и правовому статусу к жилому дому блокированной застройки. В праве о свидетельстве может быть использована и формулировка, определяющая таунхаус как квартиру. Поэтому со статусом объекта желательно ознакомиться заранее в графе «предмет договора» в договоре купли-продажи или долевого участия. Статус недвижимости определяет, на какой земле может быть построен дом. Если объект располагается на участке, не предназначенном для подобного строительства, то постройка может быть признана незаконной и снесена.
Что касается земельного участка, на котором строят таунхаус, то среди основных возможны следующие варианты оформления придомовой территории — земля под малоэтажное жилое строительство или земля под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Если таунхаус попадает под категорию малоэтажных построек, то для него приемлем первый вариант. Вариант с ИЖС допустим, если каждая секция оформлена как индивидуальное здание с четко обозначенной территорией.
При индивидуальной застройке в придачу к квадратным метрам вы получаете в частную собственность земельный надел. Это значит, что причитающиеся квадраты земли вы можете использовать на свое усмотрение. Земля под малоэтажную застройку является общедомовой территорией, как в любом многоквартирном доме. То есть нарушать целостность облика и строить, например, технические помещения без согласования с соседями запрещено. А при продаже таунхауса прилегающая территория может быть приобретена собственниками других квартир по первоочередному праву.
Покупка таунхауса в ипотеку зачастую сопровождается повышенными процентными ставками
Таким образом, важно владеть информацией о графике застройки, сроках введения постройки в эксплуатацию и предназначении земли, на которой стоит здание. Не менее важно приобретать недвижимость у проверенного застройщика, поэтому рекомендуем просмотреть другие объекты девелопера и ознакомиться с отзывами о них. Также перед приобретением недвижимости внимательно изучите всю документацию, которую предоставляет девелопер, — проектную декларацию, проект договора с управляющей компанией, техническую документацию, договор долевого участия и др
Однако полную безопасность сделки и доступ ко всем предложениям на рынке недвижимости может гарантировать только хороший частный риэлтор или надежное агентство недвижимости
Также перед приобретением недвижимости внимательно изучите всю документацию, которую предоставляет девелопер, — проектную декларацию, проект договора с управляющей компанией, техническую документацию, договор долевого участия и др. Однако полную безопасность сделки и доступ ко всем предложениям на рынке недвижимости может гарантировать только хороший частный риэлтор или надежное агентство недвижимости.