Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как снять квартиру, чтобы не обманули?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Конечно, и оформленный без участия нотариуса договор будет иметь юридическую силу в суде: подойдёт любой официальный документ, подписанный сторонами. Но договор аренды, заверенный нотариусом, обладает преимуществами, которые для многих становятся решающими.
Зачем заверять договор аренды у нотариуса
- Нотариус проверяет законность всех документов. Не надо переживать, что перед вами действительно собственник, а его жена не потребует выселить вас через месяц. Нотариус обязательно предусмотрит все спорные ситуации.
- Отдельно нотариус проверяет документы на квартиру, которую будут сдавать: есть ли на ней обременения, законно ли вообще её арендовать. Например, на квартиру может быть наложен арест с запретом на сдачу. Или собственник не согласен на сделки без его участия, а его представитель настроен сдать квартиру в аренду. Эти и другие случаи могут стать основанием для расторжения договора аренды.
- Нотариальная контора проверяет соблюдение прав и обязанностей, прописанных в договоре. Если какой-то пункт противоречит законодательству или серьёзно ущемляет права одной из сторон, то нотариус обязательно на это укажет или предложит составить индивидуальный договор.
- Нотариус помогает прояснить все нюансы сделки. Для многих людей канцелярский язык документов не особенно понятен, и работа нотариуса — разъяснять права и обязанности сторон так, чтобы у клиентов не оставалось вопросов.
- В обязанности нотариуса входит и проверка дееспособности сторон: ведь в случае чего сделка может попросту быть признана недействительной.
- Опытный нотариус определяет действительные намерения сторон. Если дело нечисто и кто-то из участников настроен на обман, профессионал скорее это заметит.
- У нотариуса легко можно заказать дубликат договора: документ обладает той же силой, что и оригинал.
- Если стороны обратятся в суд, нотариус может выступить в роли свидетеля, который подтвердит законность договора и дееспособность сторон во время его подписания.
- Куда проще взыскать долг с арендатора, если в этом есть необходимость.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Когда арендное соглашение не имеет юридической силы
Договор аренды квартиры не имеет юридической силы, если в нем не отражены существенно важные условия.
|
Существенно важные условия: |
|
предмет соглашения; |
|
обязанности сторон; |
|
стоимость аренды. |
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Что должен содержать типовой договор
Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:
- Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
- Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
- Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
- Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
- Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
- Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
- Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
- Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
- Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
- Данные каждой стороны, их подписи.
Образец договора найма (аренды) квартиры посуточно
Договор имеет свои особенности. Перечислим, чем отличаются договора долгосрочного и посуточного найма:
- определенный, строго установленный срок в несколько суток;
- отсутствие автоматического продления срока (по истечении установленной договором даты, действие прекращается);
- если появилась необходимость продлить документ на несколько суток, потребуется заключить новый договор или составить соглашение к имеющемуся с новыми датами окончания;
- имеется возможность указать не только дату прекращения, но и время;
- помимо суммы аренды в плату включается страховая выплата на случай, если жильцы нанесут вред имуществу хозяина, а также соседям, например, вследствие затопления. Условия возврата страховой суммы оговаривается дополнительно;
- хозяин может предусмотреть штрафные санкции за нарушение требований договора.
Специалисты по недвижимости рекомендуют:
- не полагаться на агентство на 100% и самолично контролировать процесс;
- запросить согласие на сдачу объекта недвижимости у супруга/супруги наймодателя (если жилплощадь приобреталась в браке);
- исключить предложения с заниженной стоимостью;
- обязательно лично посещать помещение и проверять каждую мелочь (наличие горячей воды, исправность кранов и слива унитаза, состояние бытовой техники и так далее);
- ориентироваться на репутацию агентства и отзывы по нему (это убережет от общения с непрофессионалами).
Соглашение оформляется в письменном виде. Существенными называются пункты, оговоренные законом, и те, по которым между сторонами должно быть достигнуто согласие. Это, прежде всего, данные о жилом помещении.
К дополнительным критериям договора социального и коммерческого найма относятся пункты, автоматически вступающие в силу после подписания, не требующие достижения согласия участников. Это следующие положения:
- срок передачи жилья. Если он не указывается, договор считается заключенным на 5 лет;
- порядок внесения нанимателем оплаты, сроки расчетов;
- список лиц, которые будут проживать;
- порядок выполнения текущего и капитального ремонта. Если документом не предусмотрено иное, текущий ремонт выполняет наниматель, а капитальный — собственник;
- формат, срок уведомления о необходимости освобождения объекта проживания;
- права и обязанности сторон.
Если не оговорено другое, одностороннее изменение суммы и порядка оплаты не допускается.
Существенные условия договора аренды
Свод правил, регулирующий взаимоотношения собственника жилья и квартиросъёмщика, прописывается в договоре передачи жилого помещения во временное пользование на платной основе.
При этом в зависимости от статуса арендатора сторонами заключается договор:
- найма, если квартиросъёмщик – физическое лицо, не зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности (п.1 ст.671 ГК РФ);
- аренды, если принимающая помещение для проживания наёмного персонала сторона – юридическое лицо (п.2 ст.671 ГК РФ).
Если формально заключён договор аренды между физическими лицами, то в правовом поле его условия будут приравниваться к имущественному найму и наоборот. Договор будет считаться заключённым, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).
К существенным условиям договора имущественного найма (аренды) относят:
- Предмет договора. В обязательном порядке прописываются передаваемые ценности, что позволяет однозначно установить конкретный изолированный объект, пригодный для проживания (квартира, комната, дом).
- Обязанности сторон. Квартиросъёмщик обязан использовать арендуемое жильё для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Следует оговорить:
- размер арендной платы и сроки внесения;
- обязанность по уплате коммунальных платежей (наниматель – на основании выставленных счетов ЖКХ или наймодатель – на основании включения в арендную плату дополнительной суммы);
- обязанности по проведению текущего ремонта.
Что должно быть в договоре найма жилого помещения
Составить договор найма жилого помещения между физическими лицами можно, если вас устраивают условия в недвижимости. Даже если уже переданы ключи от квартиры и её владелец номинально дал разрешение на пребывание здесь, это ещё не дает права на проживание в рассматриваемой недвижимости. Это право дает договор найма. Но составляется он достаточно хлопотно. Первый шаг – обязательно проверить документы владельца и его представителя (если такой имеется). Если проигнорировать эту часть сделки могут вскрыться неприятные новости. Например, что вас пытались обмануть, и квартира не имеет никакой связи с человеком, пытающимся сдать её в наём.
Что происходит в таком случае? Обычно повезет, если владельцы просто выселят незадачливых нанимателей. Но ведь они могут посчитать, что произошел взлом, и придется дополнительно разбираться с полицией. Например, придумывать как доказать, что вас обманом заставили составить неправомерные образцы договора. Даже если есть договор, он будет недействительным, поскольку документ заключался с людьми, которые не имеют никакого права на рассматриваемую недвижимость.
Конечно, можно начать судебное разбирательство, и скорее всего, оно будет начато. Но в его результате все равно наниматель покинет помещение. Естественно рассчитывать на физический возврат страхового депозита при таких обстоятельствах не приходится, поскольку хозяева его не получали. Даже если квартиру сдавал один из супругов, могут быть нюансы, особенно если недвижимость принадлежит супруге или куплена в браке. В таком случае супруг не имел права самолично отдавать физический объект, что не является только его.
Если социальный договор найма подписывал представитель, уточните, не истек ли срок действия доверенности. Распространяется ли эта доверенность на возможность подписания договора или только на показ имущества потенциальным нанимателям, которые ищут жилой вариант квартиры.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Кто может сдать квартиру в аренду
Передача квартиры в аренду возможна лишь при согласии собственника. По факту, владельцев может быть несколько. Это говорит о необходимости получения разрешения от каждого. В противном случае сдача недвижимости будет незаконной. По факту, гражданин может сдать только одну комнату, принадлежащую ему, однако другие владельцы вправе обратится с жалобой в полицию или прокуратуру с целью принудительного выселения незаконного квартиросъемщика.
Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, возможно понадобится разрешение органов опеки. Как показывает практика, большинство граждан пренебрегают данным действием. В основном это касается нелегальной сдачи жилья.
Сдать квартиру можно через третье лицо, при условии оформления нотариальной доверенности. К примеру, владелец квартиры проживает в другом регионе. Он оформляет доверенность на риелтора, который подберет клиента для аренды жилья и будет следить за выполнением договорных обязанностей.
Государственная регистрация договора аренды
Когда необходима регистрация договора в Росреестре? Как правильно оформить сделку? Где? Сколько времени это может занять? Кому откажут в регистрации? Об этом — в нашем сегодняшнем материале.
Если предполагаемый (и обозначенный в договоре) срок аренды квартиры или коммерческой недвижимости более одного года, по закону, необходимо зарегистрировать такую сделку в Росреестре.
Многие арендодатели предпочитают заключать договор на 11 месяцев, и затем автоматически перезаключать его, но в этом случае арендатор оказывается в уязвимом положении. Почему?
Казалось бы, пролонгация соглашения — это простая формальность. Но правда в том, что договор, действующий более года, но не зарегистрированный должным образом, защищает права арендатора и арендодателя только частично (у первого сохраняется обязанность регулярных платежей, а у второй не может просто «выгнать» нанимателя помещения на улицу на том основании, что формально договора «не существует»).
А регистрация сделки в Росреестре оберегает ее от действий третьих лиц. Что имеется в виду?
Например, в случае смерти собственника, его наследник не сможет просто отказаться от договора с арендатором. То же самое касается и продажи недвижимости. Если сделка зарегистрирована, речь идет об обременении помещения или квартиры, и объект переходит к новому владельцу уже с арендатором.
Еще регистрация договора аренды просто обязательна, если помещение сдается заведению общепита, или магазину, ведь без копии такой бумаги невозможно получить лицензию на продажу алкоголя.
Хотя предоставление квитанции об оплате госпошлины не является обязательным, заплатить ее необходимо. От уплаты госпошлины освобождены только малоимущие граждане!
Произвести платеж может любой другой человек, главное указать в квитанции ФИО ее участника. Оплата возможна через банки, платежные терминалы, почтовые отделения. Размер пошлины составляет в 2016 году 2000 руб.
Итак, надо ли регистрировать соглашение? Регистрация является обязательной, только если сделка заключена на срок более 1 года.
Обратиться для этого с заявлением в Росреестр может как квартиросъемщик, так и владелец, предоставив все необходимые бумаги и уплатив сбор в установленном размере.
И не забываем – с таких сделок собственник обязан платить подоходный налог, подавая декларацию о доходах.
Расторжение договора найма квартиры
Договор найма квартиры может быть расторгнут множеством способов:
- По обоюдному желанию сторон. В таком случае, необходимо заключить соглашение, которое будет аннулировать договор найма;
- Из-за наступления условий, прописанных в договоре, либо в соответствии с пунктом «Расторжение договора»;
- В одностороннем порядке со стороны наймодателя через суд, если наниматель не вносит плату больше полугода (при долгосрочном договоре) или более 2 месяцев подряд (при краткосрочном договоре), если наниматель портит имущество, использует помещение не по назначению, нарушает условия договора или закон;
- В одностороннем порядке со стороны нанимателя через суд, если наймодатель нарушает условия договора или сдаваемое помещение стало непригодным для проживания (в соответствии с государственными стандартами).
В каком случае может потребоваться?
Существуют жизненные обстоятельства в которых владелец недвижимости не в состоянии лично заниматься ее управлением:
- Состояние здоровья (в этом случае нотариуса можно пригласить на дом или в больницу). Обратите внимание! Главврач больницы имеет право заверять только завещания.
- Проживание или временное пребывание за рубежом (такие доверенности оформляют в консульствах).
- Отбывание тюремного заключения (доверенности, заверенные начальником исправительного учреждения приравниваются к нотариальным).
- Служба в вооруженных силах РФ. Если в пунктах дислокации нет нотариальных контор, их обязанности возлагаются на командира части.
- Пребывание в учреждениях социальной защиты населения (администрация таких заведений имеет право самостоятельно удостоверять доверенности).
Доверенности выписывают не только в случаях когда нет другого законного способа сдавать квартиру, но и по вполне рядовым причинам, например:
- сдачей квартиры будет заниматься агентство недвижимости;
- собственник не располагает временем, знаниями, необходимыми навыками или просто не имеет желания лично проводить переговоры и заключать сделки;
- поверенному предоставляется только часть полномочий, например, только поиск арендаторов, или только подписание договора.